ریزش و رویش خانه های خالی - وبلاگ آقای رضایی

به گزارش وبلاگ آقای رضایی، پایش میدانی بازار مسکن تهران با هدف برآورد حجم خانه های خالی بیانگر افزایش معنادار این واحدها در فاصله قبل و بعد از جهش قیمت ملک است. گزارش تحقیقاتی دنیای اقتصاد نشان می دهد در چهار دسته از منطقه ها مرکز، به صورت میانگین 15درصد از واحدهای مسکونی در محله های مورد تحقیق، به صورت خالی (بلااستفاده) نگهداری می گردد؛ به طوری که نرخ انجماد در دسته های مختلف فرق دارد. این تحقیق به یک غلط انگاری درباره منطقه یک پاسخ می دهد و در عین حال با تاکید بر افزایش این خانه ها در منطقه ها میانه، دو دلیل اصلی را آنالیز می نماید.

به گزارش دنیای اقتصاد، آمارگیری تازه از شرایط خانه های خالی در مرکز، از ریزش و رویش تعداد این واحدهای مسکونی در محلات مختلف خبر می دهد. در عین حال، نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد، تعداد واحدهای خالی از سکنه در شهر تهران با رشد 4/ 3 واحد درصدی در مقایسه با آمارهای رسمی مربوط به سال 95، همراه شده است. این مقدار رشد در برآوردهای غیررسمی، متکی به یک پیمایش 45 روزه از بازار مسکن و فعالان این بازار، به دست آمده و نشان می دهد سهم خانه های خالی در منطقه ها مختلف شهر تهران، به طور میانگین به محدوده 15درصد از کل خانه های مرکز رسیده است. حجم خانه های خالی در شهر تهران در آمارهای رسمی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال 95، معادل 6/ 11 درصد اعلام شده بود. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از چهار گروه منطقه ها مختلف شهر تهران شامل منطقه یک به عنوان نماینده شمال تهران، منطقه ها 4 و 5 به عنوان پرتقاضاترین منطقه ها در معاملات خرید واجاره مسکن، منطقه ها جنوبی تهران و منطقه 22 که در سال های گذشته به عنوان شهر املاک منجمد و خالی از سکنه شناخته می شد، نشان از افزایش تعداد خانه های خالی در عصر جهش و رسیدن سهم آن به محدوده 15 درصدی کل خانه های تهران دارد.

پایش تازه خانه های خالی مرکز

حدود 6 سال بعد از انتشار آخرین آمار رسمی درباره تعداد خانه های خالی از سکنه در شهر تهران(آمار سرشماری نفوس و مسکن شهر تهران مربوط به سال 95)، دنیای اقتصاد براساس یک تحقیق میدانی در یک فرایند زمانی 45 روزه، آخرین شرایط بازار املاک شهر تهران به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه را مورد پایش قرار داده است. تا پیش از انجام این تحقیق میدانی از سوی دنیای اقتصاد، آمار موجود از تعداد خانه های خالی از سکنه شهر تهران مربوط به آمار رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران در جریان انتشار نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 بود. یافته هایدنیای اقتصاد در حالی نشان دهنده افزایش 4/ 3 واحد درصدی تعداد خانه های خالی در شهر تهران در فاصله سال های 95 تا 1401 است که این آمار، آمار رسمی نیست بلکه در شکل پایش میدانی و براساس پرس و جو از سازنده ها و واسطه های محلی محلات گزینش شده شهر تهران در چهار گروه منطقه ها مختلف مرکز، صورت گرفته است. در این پایش میدانی، منطقه یک به عنوان منطقه کانون تمرکز آپارتمان های لوکس و خریدهای سرمایه ای کلان، منطقه 4 و 5 به عنوان پرتقاضاترین منطقه ها شهر تهران و محل تمرکز خریدهای سرمایه ای، منطقه ها 8 تا 10 و منطقه ها 12 تا 18 تهران به عنوان نماینده منطقه ها جنوبی شهر تهران و منطقه 22 به عنوان منطقه مصرفی خاص تهران(جوان ترین و غربی ترین منطقه مرکز که می توان از آن به شهر برج های مسکونی تهران تعبیر کرد)، مورد آنالیز قرار گرفته و آماری میدانی از حجم خانه های خالی در محلات گزینش شده این منطقه ها، استخراج شده است. اولین نتیجه معنادار این پایش، افزایش 4/ 3 واحد درصدی تعداد خانه های خالی براساس نتایج این تحقیق میدانی در زمان حاضر نسبت به آمار رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار در این زمینه در سال 95 است.

نتیجه رصد چهار گروه منطقه

تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد در مورد کمیت تازه ترین شرایط خانه های خالی از سکنه در شهر تهران در محلات مورد مطالعه، در چهار گروه از منطقه ها شهر تهران شامل منطقه یک، منطقه ها 4 و 5، منطقه ها 8 تا 10 و 12 تا 18 و منطقه 22، ریزش و رویش خانه های خالی در این محله ها و منطقه ها را نشان می دهد. در واقع ریزش و رویش خانه های خالی در این چهار گروه از منطقه ها به طور تعیین مشهود است. آنالیز های صورت گرفته از محلات منتخب منطقه یک شهر تهران که در سال های قبل به عنوان کانون تمرکز واحدهای لوکس و خانه های خالی از سکنه معرفی می شد، نشان دهنده ریزش تعداد خانه های خالی در این منطقه است. نتایج پایش اخیر نشان می دهد سهم خانه های خالی در این منطقه گران قیمت شهر تهران(گران قیمت ترین منطقه مرکز)، از حدود 30 درصد در سال های قبل از جهش هم اکنون به کمتر از 20 درصد رسیده است. علت این موضوع را می توان به رشد شدید قیمت ها(جهش قیمت) و کاهش شدید تقاضای خرید مسکن در این منطقه از سوی سرمایه گذاران نسبت داد که منجر به کاهش محسوس ورودی خانه خالی به بازار این منطقه در نتیجه خریدهای سرمایه ای از سوی ملاکان کلان شده است. نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد و بعلاوه روایت فعالان بازار مسکن در این منطقه نشان می دهد، در پی رشد شدید قیمت ها در بازار مسکن این منطقه، تقاضای سرمایه ای در آن به شدت کاهش یافته است. حتی آنالیز ها نشان می دهد هم اکنون اجاره نشینی هم در این منطقه به شدت سخت شده است و به علت جهش شدید اجاره بها عملا تقاضا برای اجاره مسکن نیز افت نموده است.

در واقع نه تنها خرید وفروش واحدهای لوکس سخت شده بلکه این سختی تحت تاثیر جهش اجاره بها به بازار اجاره نیز سرایت نموده است. تحت تاثیر این رویداد، چشم انداز بازدهی مطلوب برای سرمایه گذاری در بازار مسکن این منطقه نسبت به سال های قبل به شدت افت نموده است و از این رو آنالیز ها حاکی است به طور میانه و در محلات مورد آنالیز، سهم خانه های خالی در منطقه یک از نزدیک 30 درصد در سال های قبل از جهش(مانند سال 95) هم اکنون به کمتر از 20 درصد رسیده است.

رویشخانه خالی در منطقه ها 4 و 5

آنالیز ها در حالی از کاهش سهم خانه های خالی در منطقه یک شهر تهران خبر می دهد که در منطقه ها 4 و5 شهر تهران که منطقه ها پرتقاضا و پرمعامله و در عین حال منطقه ها مصرفی شاخص در نیمه شمالی شهر تهران به لحاظ معاملات مسکن هستند، تعداد خانه های خالی هم اکنون نسبت به دوره قبل از جهش اخیر، به مقدار چشمگیری افزایش یافته است.

نتایج تحقیقات میدانی از محلات منتخب در این منطقه ها نشان دهنده رشد دست کم بیش از دو برابری تعداد خانه های خالی در این دو منطقه نسبت به دوره قبل از جهش مانند سال 95 است. آنالیز ها نشان می دهد هم اکنون سهم خانه های خالی از کل موجودی مسکن در این دو منطقه به 15 تا 20 درصد افزایش یافته است در حالی که در سال های قبل از جهش اخیر مانند سال 95 این سهم عمدتا حول وحوش 5 درصد(یعنی معادل نرخ طبیعی خانه های خالی براساس استانداردهای طبیعی برای پاسخ به احتیاج جابه جایی در بازار مسکن) بود. آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد سه عامل مهم و عمده در افزایش بیش از دو برابری سهم خانه های خالی در این دو منطقه پرتقاضا وپرمعامله دخیل بوده است.

اولین عامل به مهاجرت تقاضای مصرفی از این دو منطقه در پی جهش شدید قیمت ها واجاره بها در سال های اخیر به خصوص در یک سال گذشته، به منطقه ها پایین تر مربوط می شود. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد در پی خارج شدن توان خرید و اجاره مسکن در این دو منطقه از استطاعت متقاضیان خرید و مستاجرها، بخش زیادی از واحدهایی که در سال های گذشته به بازار مسکن(فروش و اجاره) عرضه می شد، خالی مانده است.گروهی از متقاضیان خرید و اجاره در این منطقه ها، به طور گسترده به علت ضعف قدرت خرید، از این منطقه ها خارج شده و به محله ها ومنطقه ها پایین تر کوچ نموده اند. یک علت دیگر مربوط به شیفت تقاضای سرمایه ای گروهی از سرمایه گذارها از منطقه یک شهر تهران به منطقه ها 4 و 5 است. در پی کاهش مجذوب کنندهیت سرمایه گذاری ملکی در منطقه یک مطابق با آنچه در فوق به آن اشاره شد، بعضی از سرمایه گذاران برای نقدشوندگی بیشتر و بهتر و بعلاوه کسب بازدهی بالاتر، از منطقه یک به این دو منطقه مهاجرت نموده و مقصد سرمایه گذاری ملکی خود را تغییر داده اند. طبیعتا با افزایش خریدهای سرمایه ای از سوی این گروه از سرمایه گذاران ملکی در این دو منطقه، تعداد خانه های خالی افزایش یافته است.

علت سوم افزایش تعداد خانه های خالی از سکنه به سلب امکان جایگزینی برای گروه زیادی از سازنده ها در این دو منطقه مربوط می شود. در سال های معمول و عادی بازار مسکن، سازنده ها به محض اتمام عملیات ساخت واحدها و یا در مراحل میانی کار اقدام به فروش یا پیش فروش واحدهای نوساز و نیمه تمام می کردند. اما هم اکنون حجم عرضه زمین قابل ساخت و واحدهای مسکونی کلنگی در منطقه ها مختلف شهر تهران به خصوص منطقه ها 4 و 5 به قدری محدود شده است که بسیاری از سازنده ها با این سوال مواجهند که در صورت فروش واحدهای تازه ساز، سرمایه خود را باید چگونه در بازار ملک و ساخت و ساز به گردش بیندازند! در واقع این افراد به زمین مناسب برای ساخت وساز دسترسی لازم و کافی ندارند و ترجیح می دهند برای در امان ماندن از ضرر و زیان وکاهش ارزش سرمایه خود، واحدها را به بازار عرضه ننموده وآنها را تا زمان بهتر شدن شرایط و یافتن زمین مناسب برای ساخت، به صورت خالی نگهداری نمایند. هم این گروه از سازنده ها و هم آن دسته از سرمایه گذاران ملکی مهاجر از منطقه یک به منطقه ها 4 و 5 ترجیح می دهند واحدها را به دو علت مهم خالی نگهداری نموده و از عرضه آن به بازار اجاره خودداری می نمایند. سرمایه گذاران برای اینکه به محض احتیاج و تمایل بتوانند واحد را به فروش برسانند و در واقع امکان نقد شوندگی نسبتا سریع برای آنها فراهم شود، ترجیح می دهند که واحد را خالی نگه دارند تا در اولین فرصت و بدون محدودیت و مانع بتوانند آن را به فروش برسانند. ضمن آنکه این افراد به لحاظ مالی احتیاجی به عایدی اجاره ندارند.

از سوی دیگر سازنده ها نیز برای اینکه واحدهایشان کلیدنخورده به جای مانده و فاصله قیمتی آن با واحدهای کلید خورده از بین نرود، ترجیح می دهند آنها را خالی نگه دارند تا به محض آنکه زمین مناسب برای ساخت پیدا نموده یا ... امکان فروش در قالب واحد نوساز با بهای بالاتر برایشان فراهم باشد. مجموعه این عوامل باعث شده است تا براساس پایش میدانی دنیای اقتصاد، سهم خانه های خالی در این دو منطقه شهر تهران تا بیش از دو برابر نسبت به سال های قبل از جهش، رشد کند.

رویش و ریزش در جنوب

تحقیقات میدانی درباره شرایط خانه های خالی در منطقه ها جنوبی تهران نشان از رویش و ریزش این خانه ها در جنوب مرکز دارد. یافته های دنیای اقتصاد نشان می دهد در شرایطی که سهم خانه های خالی در این منطقه ها در بعضی موارد در سال های قبل از جهش به 5 درصد نیز نمی رسید اما، هم اکنون این سهم به بیش از 10 درصد نیز در بعضی از محله ها رسیده است. واسطه های بازار مسکن در این منطقه ها می گویند تعداد خانه های خالی در بعضی از محله ها تا یک ونیم برابر افزایش داشته است. اما نکته مهم آن است که در سال های جهش، تعداد خانه های خالی به علت افزایش وزن خریدهای سرمایه ای در این منطقه ها، بیش از مقدار فعلی نیز رشد نموده بود. اما اخیرا اگر چه سهم خانه های خالی به مقدار سال های قبل از جهش کاهش نیافته است اما، نسبت به یکی دو سال قبل کمتر شده است. این رویش وریزش نسبی، دو علت مهم دارد.

اولین علت به شیفت تقاضای مصرفی از منطقه ها بالاتر به این منطقه ها جنوبی به علت مناسب تر بودن قیمت آپارتمان و اجاره بها نسبت به منطقه ها بالاتر مربوط می شود که باعث شده است بسیاری از مالکان و سرمایه داران، واحدهای خود را از حالت خالی خارج نموده و برای کسب عایدی اجاره، به مستاجرها عرضه نمایند. در شرایطی که در سال های قبل اجاره بهای پایین در این منطقه ها عملا انگیزه خوبی برای اجاره داری گروهی از سرمایه گذاران ملکی نبود و این واحدها به قصد خرید وفروش در کوتاه مدت عمدتا خالی نگهداری می شد اما هم اکنون با افزایش طول دوره سرمایه گذاری ملکی در این منطقه ها به یک سال و بیشتر و بعلاوه افزایش محسوس اجاره بها، بخشی از واحدهایی که پیش تر خالی از سکنه بود، به بازار اجاره عرضه می شود.

از سوی دیگر، عمده افرادی که اقدام به خرید سرمایه ای در این منطقه ها می نمایند، مانند سرمایه گذاران ملکی در نیمه شمالی تهران، سرمایه گذار کلان نیستند؛ از این رو، اجاره داری و دریافت اجاره بها برای آنها یک منبع عایدی نسبتا مجذوب کننده محسوب می شود. برخلاف سرمایه گذاران ملکی نیمه شمالی که احتیاج مالی و تمایلی به اجاره داری ندارند و ترجیح می دهند واحدشان خالی بماند.

علت دوم آن است که هنوز هم بازار مسکن این منطقه ها به عنوان سنگر آخر خریداران مصرفی، مورد استقبال متقاضیان خانه اولی یا تبدیل به احسن است. از این رو، تعداد خانه های خالی در این منطقه ها کمتر از منطقه ها مصرفی نیمه شمال تهران است.

از شهر برج های خالی چه خبر؟

آنالیز ها بعلاوه نشان دهنده کاهش سهم خانه های خالی در شهر برج های خالی یعنی منطقه 22 تهران به عنوان جوان ترین منطقه مرکز است. در سال های اخیر، آمارهای غیررسمی از خالی بودن حدود نیمی از واحدهای مسکونی در منطقه 22 تهران خبر می داد. این مقدار در سال گذشته از سوی فعالان این بازار حدود 30 تا 40 درصد از واحدها اعلام شد. اما آنالیز ها و تحقیقات میدانی اخیر دنیای اقتصاد نشان می دهد در این منطقه هم مانند منطقه یک، سهم خانه های خالی از کل موجودی مسکن این منطقه کاهش یافته است. آنالیز ها نشان می دهد هم اکنون سهم خانه های خالی در این منطقه به کمتر از 20 درصد رسیده است. علت این موضوع در وهله اول به مهاجرت تقاضای مصرفی خرید و اجاره مسکن از منطقه ها مجاور وغیرمجاور بالاتر به خصوص منطقه 5 و بعلاوه منطقه 4 شهر تهران به این منطقه بعد از جهش قیمت و اجاره بها برمی شود. منطقه 22 به خصوص در یک سال گذشته، مقصد مهاجرت خریداران و مستاجرانی بود که دیگر قادر به خرید یا اجاره مسکن در منطقه ها بالاتر نبوده و به این منطقه مهاجرت کردند.

علت دوم نیز به افزایش محسوس اجاره بها در این منطقه در پی جهش اجاره بهای مسکن مربوط می شود. آنالیز ها وتحقیقات میدانی در این باره نشان می دهد، تعداد زیادی از مالکانی که واحدهای خود را خالی نگه داشته بودند(از جمله سرمایه گذاران سایر شهرها که در این منطقه آپارتمان خریده و آن را خالی رها نموده بودند)، با افزایش قابل توجه اجاره بها، ترجیح داده اند به جای خالی نگه داشتن واحدها از عایدی اجاره آنها برخوردار شوند. این دو عامل نقش بسیار موثری در کاهش سهم خانه های خالی در این منطقه در سال 1401 داشته است.

شناسایی سه گروه خانه خالی

نتیجه دیگر پایش دنیای اقتصاد از تازه ترین شرایط خانه های خالی در شهر تهران به شناسایی سه گروه آپارتمان خالی از سکنه در مرکز مربوط است. یک دسته خانه های خالی در شهر تهران، مربوط به واحدهایی است که به قصد سرمایه گذاری بلندمدت از سوی سرمایه گذاران ملکی خریداری شده و خالی نگهداری می شود. دسته دوم خانه های خالی از سکنه نوساز متعلق به سازنده هاست که یا به علت سلب امکان جایگزینی واحدهای نوساز با زمین قابل ساخت ناچار به خالی نگه داشتن واحدها هستند و یا برای فروش در ماه های بعد با قیمت بالاتر و کسب سود بیشتر این واحدها را به صورت کلیدنخورده خالی نگهداری می نمایند.

دسته سوم مالکان خانه های خالی نیز در حال حاضر سرمایه گذاران کوتاه مدت یا همان سفته بازها هستند که واحدها را خریداری نموده و در بعضی موارد آنها را بازسازی می نمایند و بعد از چند ماه، آن را با قیمت بالاتر به بازار عرضه می نمایند. عمده این افراد با سیگنال گیری از بازار دلار و با طرح این موضوع که اثر نوسانات دلاری 1401 در نهایت اثر خود را بر قیمت مسکن 1402 خواهد گذاشت اقدام به خرید مسکن و نگهداری آن به صورت خالی می نمایند تا در اولین فرصت این واحدها را با قیمت بالاتر به بازار عرضه نمایند.

نتیجه معنادار افزایش خانه های خالی

اما نتیجه معنادار افزایش تعداد خانه های خالی در شهر تهران آن است که حرکت 4 ساله موتور ملک بازی و سرمایه گذاری غیرمولد، بازار مسکن را به اینجا رسانده و منجر به افزایش تعداد خانه های خالی از سکنه تا سه برابر حد استاندارد جهانی این خانه ها برای پاسخ به احتیاج جابه جایی شده است.

البته این افزایش تعداد خانه های خالی تنها نتیجه رونق سرمایه گذاری غیرمولد نیست و در نتیجه جهش قیمت مسکن، تضعیف قدرت خرید وخروج تقاضای موثر از بازار مسکن و در نتیجه فروش نرفتن واحدهای آماده به منظور تامین سرمایه برای آغاز پروژه های ساختمانی تازه، بعضی از سازنده ها ناچار به انجماد املاک نوساز خود شده اند.در واقع بحران جهش قیمت و از دست رفتن قدرت خرید در بازار مسکن باعث حبس اجباری سرمایه های گروهی از سرمایه گذاران ملکی در املاک منجمد شده است.

سرانجام یک غلط انگاری ملکی

نتایج تحقیقات میدانی در حالی از رشد بیش از دو برابری تعداد خانه های خالی در شهر تهران حکایت دارد که در عین حال، نتایج مربوط به شرایط خانه های خالی در منطقه ها و محلات مختلف شهر تهران به یک غلط انگاری پرخطر و منحرف نماینده در حوزه سیاستگذاری مسکن سرانجام می دهد. اخیرا هر جا صحبت از انجماد و فعالیت های غیرمولد ملکی می شود گروهی با بیان اینکه عمده خانه های خالی در شمال شهر و تعیینا منطقه یک واقع شده است، سیاست های مقابله با ملاکی برای عرضه واحدهای خالی به بازار را موثر ندانسته و اعلام می نمایند واحدهای خالی عمدتا از دایره تقاضای موثر خارج است و عرضه آنها کمکی به تقاضای مصرفی و معمولی نخواهد کرد.این در حالی است که این اظهارنظر نه تنها کاملا اشتباه است، بلکه بیان آن نوعی غلط انگاری است که به زیان سیاستگذاری بازار مسکن و به خصوص خانه اولی ها تمام می شود. این در حالی است که حتی قبل از جهش نیمی از واحدهای مسکونی مصرفی در منطقه 22 خالی از سکنه بود و هم اکنون نیز به گواهی تحقیقات میدانی صورت گرفته، بیشترین سهم خانه های خالی در برابر موجودی مسکن منطقه ها، مربوط به منطقه ها 4 و 5 یعنی منطقه ها کانون عرضه آپارتمان های مصرفی است. در جنوب شهر یعنی آخرین سنگر تقاضای مصرفی مسکن نیز، نرخ خانه های خالی عملا حدود دو برابر نرخ استاندارد جهانی است.این در حالی است که سهم اقتصاد تورمی و انتظارات رشد قیمت در افزایش 4/ 3 واحد درصدی خانه های خالی را نمی توان نادیده گرفت. زمانی که تورم عمومی و انتظارات تورمی بالا در جامعه وجود دارد و نوسانات بازار دارایی ها منجر به افزایش ریسک های سرمایه گذاری در این بازارها می شود، سرمایه گذاری در بازار مسکن به عنوان بازاری بدون ریسک و بدون هزینه، مورد توجه قرار می گیرد. آن هم در شرایطی که تورم عمومی ونوسانات سایر بازارها، در بلندمدت و با تاخیر زمانی به بازار مسکن سرایت می کند. نتایج تحقیقات میدانی نشان دهنده اثر این شرایط تورمی بر رشد تعداد خانه های خالی از سکنه از سال های گذشته تا به امروز است. حتی در سال های اخیر و در اوج رکود معاملات مسکن، در شرایطی که حدود 70درصد معاملات خرید مسکن مربوط به خریدهای غیر مصرفی(سرمایه ای) بوده است، می توان اثر تورم بالا را در افزایش تعداد خانه های خالی از سکنه مشاهده کرد.